Характерно за жилищен комплекс от затворен тип освен мащабността е ограниченият достъп на външни лица до определен поземлен имот, обединяващ един или повече частни сгради в режим на етажна собственост, както и други обекти и общи части, които обслужват или се ползват от собствениците или обитателите. Обикновено това е причина за приемането на специфична правна уредба по ползването и управлението на комплекса.

Освен жилищата, в рамките на жилищния комплекс от затворен тип се включват също общи части, офиси, ателиета, подземни паркинги, гаражи, спортни съоръжения, детски площадки и др.

Това налага различен режим на управление на общите части в жилищния комплекс от затворен тип в сравнение с общия режим на управление на етажната собственост. Управлението на общите части се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, в който обикновено се включват и въпроси във връзка с охраната на комплекса, неговото почистване и др., което улеснява стопанисването на комплекса и създава комфорт на обитателите.

Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект. Целта на това вписване е последващите приобретатели на жилища в затворения комплекс да са запознати със съдържанието на договора, който ще са обвързани да изпълняват.

Какво се случва с управлението на общите части, когато липсва такъв договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в жилищен комплекс от затворен тип?

Законът не съдържа средство за принуда, нито урежда последиците от липсата на договор за управление, респ. от прекратяването на сключен договор за управление. В практиката се приема, че при липсата на такъв договор, приложение следва да намерят общите правила за управление на общите части в режим на етажна собственост.

Собствениците и обитателите от всеки вход провеждат общо събрание и разрешават въпросите за общите части на сградата, прилежащи към съответните самостоятелни обекти от съответния вход. Общото събрание се свиква от управителя или по  искане на собствениците, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата. Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.

В този случай собствениците, които участват в Общото събрание, имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата, а решенията се приемат с предвидените съответни мнозинства.

От друга страна обаче, при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености се провежда съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Решенията на съвместното общо събрание, за разлика от решенията на общите събрания на отделните входове, се приемат с мнозинство две трети от присъстващите представители на съответните етажни собствености, без значение от размера на идеалните части, които представляват.

Практика е Общото събрание да избира и възлага управлението  на общите части на външно юридическо лице, което да осъществява административно-финансовото обслужване, техническата поддръжка на общите части, почистването на градите и подземните паркинги, поддръжката на зелените площи, басейните, ресторантите и фитнес залите.

Жилищните комплекси от затворен тип по естеството си са конципирани да съществуват и да бъдат управлявани като един общ организъм. При вземането на решение за инвестиране в обект от такъв комплекс обикновено купувачите са водени от очакването, че ще получат не само жилищен обект със съответно качество и на подходяща локация, но и една качествена обща жилищна среда, която да предложи висок стандарт на обслужване и сигурност.

Ето защо, управлението на общите части в затворени комплекси не следва да се оставя в ръцете на множеството собственици на отделни обекти по общите правила, които не предлагат подробна адекватна регламентация за този специфичен вид проекти. Вместо това е препоръчително да бъде сключен конкретен договор за управление, който да отчита особеностите на конкретния комплекс и неговото управление, както и да гарантира правата и задълженията на собствениците и на инвеститора.

Десислава Димитрова     Борис Стрижлев