Typisch für die geschlossenen Wohnanlagen ist neben der Größe der eingeschränkte Zugang von Dritten zu bestimmten Grundstücken, auf denen ein oder mehrere Privatgebäuden als Gemeinschaftseigentum wie auch weitere Bauten und Miteigentumsanteilen errichtet wurden, die von den Eigentümern oder den Bewohnern genutzt werden. Das ist in den meisten Fällen auch der Grund für die besondere gesetzliche Regelung der Nutzung und des Managements einer Wohnanlage.

Die geschlossene Wohnanlage umfasst neben den Wohnungen Miteigentumsanteile, Büros, Ateliers, Tiefparkplätze, Sportanlagen, Kinderspielplätze u. a.

Dies macht eine besondere Regelung des Managements der Miteigentumsanteile in einer geschlossenen Wohnanlage im Vergleich zu dem üblichen Management des Gemeinschaftseigentums erforderlich. Das Management der Miteigentumsanteile wird mit einem Vertrag zwischen dem Bauherrn und den Eigentümern von selbständigen Baueinheiten in schriftlicher Form mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung geregelt. Dieser Vertrag enthält üblicherweise auch Klauseln für die Bewachung, Reinigung u. a., wodurch das Management der Wohnanlage erleichtert und Komfort für die Bewohner geschaffen wird.

Der Vertrag wird vom Bauherrn zur Eintragung bei der Registerbehörde auf dem Posten einer jeden selbständigen Baueinheit angemeldet. Ziel dieser Eintragung ist es, dass die künftigen Erwerber von Wohnungen in der geschlossenen Wohnanlage über den Inhalt des für sie bindenden Vertrags informiert werden.

Was geschieht mit dem Management der Miteigentumsanteile wenn zwischen dem Bauherrn und den Eigentümern von selbständigen Baueinheiten in der geschlossenen Wohnanlage kein solcher Vertrag abgeschlossen wurde?

Das Gesetz enthält weder Zwangsklauseln noch regelt es die Folgen eines fehlenden Management-Vertrags bzw. der Kündigung eines solchen Managementvertrags. In der Praxis wird angenommen, dass bei fehlendem Management-Vertrag die allgemeinen Regeln für das Management der Miteigentumsanteile als Gemeinschaftseigentum Anwendung finden sollen.

Die Eigentümer und Bewohner aus jedem Wohnhauseingang halten eine Versammlung ab und beschließen über die zu den jeweiligen selbständigen Baueinheiten gehörenden Miteigentumsanteile. Die Versammlung wird vom Hausverwalter oder auf Anregung der Eigentümer, die mindestens 20 Bruchteile von den Miteigentumsteilen des Gebäudes besitzen, einberufen. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Eigentümer von mindestens 67 Bruchteilen von den Miteigentumsanteilen des Etage-Eigentums persönlich oder durch ihren Bevollmächtigten anwesend sind.

In diesem Fall haben die Eigentümer, die an der Versammlung teilnehmen, ein Stimmrecht, das den in ihrem Besitz stehenden Bruchteilen von den Miteigentumsanteilen des Gebäudes entspricht. Die Entscheidungen werden mit der vereinbarten Mehrheit getroffen.

Wenn aber eine Frage im Zusammenhang mit den Miteigentumsanteilen von zwei oder mehreren Stockwerk­eigentümern zu klären ist, wird eine gemeinsame Versammlung durchgeführt, an der die Stockwerk­eigentümer mit dergleichen Anzahl von Vertretern teilnehmen. Die Beschlüsse der gemeinsamen Versammlung werden im Unterschied zu den Beschlüssen der Versammlungen der Bewohner der einzelnen Wohnhauseingänge mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der anwesenden Vertreter gefasst. Die Anzahl der Bruchteile, die sie vertreten, spielt dabei keine Rolle.

In der Regel beauftragt die Versammlung eine dritte juristische Person mit dem Management der Miteigentumsanteile. Diese juristische Person sorgt für die Verwaltungs-und Finanzangelegenheiten, die technische Instandhaltung der Miteigentumsanteile, die Reinigung der Gebäude und der Tiefparkplätze, die Pflege der Grünanlagen, Pools, Restaurants und Fitness-Räume.

Die geschlossenen Wohnanlagen sind so konzipiert, dass sie als ein Ganzes gemanagt werden sollen. Bei ihrer Entscheidung, in eine geschlossene Anlage zu investieren, erwarten die Erwerber in der Regel, dass sie nicht nur eine Wohnung mit entsprechender Qualität und Lage bekommen, sondern auch eine gute Umgebung mit hohem Management-und Sicherheitsniveau.

Aus diesem Grund ist das Management der Miteigentumsanteile in den geschlossenen Wohnanlagen nicht von den vielen Eigentümern einzelner Baueinheiten nach den allgemeinen Regeln zu verwalten, die keine detaillierte Regelung dieser Wohnanlagen besonderer Art enthalten. Empfehlenswert ist der Abschluss eines Management-Vertrags, der die Besonderheiten der geschlossenen Wohnanlage und ihre Verwaltung berücksichtigt und die Rechte und Pflichten der Eigentümer und des Bauherrn regelt.

Desislava Dimitrova     Boris Strijlev